Super ecobonus al 110% anche per villette e seconde case: ecco tutte le novità

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Dal 1 luglio sono entrate in vigore le nuove agevolazioni fiscali per chi effettua interventi di efficientamento energetico e di consolidamento degli edifici in funzione anti sismica. Il provvedimento però è ancora in una fase di evoluzione e non mancano le criticità e i dubbi. Entro il 18 luglio è attesa l'approvazione defintiiva della norma pensata per dare un sostegno al settore dell'edilizia duramente colpito dal lockdown


CAMPOBASSO. Si chiama 'Super ecobonus' il provvedimento che il governo Conte ha ideato per rimettere in moto il settore dell'edilizia colpito dall'emergenza Covid. La misura è contenuta all'interno del decreto rilancio che ad oggi è ancora all’esame del Parlamento, che ha tempo fino al 18 luglio per approvare (e sicuramente con modifiche) la stessa norma.

Le prime modifiche, come spiega in modo dettagliato Gino Pagliuca in un articolo sul Corriere.it, sono già arrivate in commissione bilancio: il provvedimento è stata in parte rimodulato, estendendo gli sgravi fiscali sulle ristrutturazioni a villette e seconde case.


Ma andiamo con ordine. Prima di tutto, la commissione bilancio ha approvato l’estensione del superbonus al 110%: l’incentivo per garantire l’efficientamento energetico si allarga e si potrà chiedere anche per le seconde case, villette a schiera incluse. L’intervento è esteso anche ai comuni montani.

Escluso il beneficio per alloggi di lusso con classificazione catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (ville, casali, castelli).

Si potrà beneficiare delle agevolazioni al massimo per due unità immobiliari. Rivisti i massimali di spesa agevolabile per gli interventi di efficienza energetica, le misure relative all’utilizzo di biomassa ed estensione al teleriscaldamento ma nei comuni montani non in procedura di infrazione Ue. Inoltre si specifica che l’ecobonus può essere fruito anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Confermata l’estensione al 30 giugno 2022 per i soli immobili di edilizia residenziale pubblica.

Potranno usufruire del superbonus anche gli interventi per la ristrutturazione degli spogliatoi delle associazioni e delle società sportive dilettantistiche.

Dopo le modifiche approvate in commissione bilancio il governo punta a chiudere l’esame del provvedimento nei prossimi giorni per passare al voto in assemblea, quando il governo dovrebbe porre la fiducia. Dopo il via libera in prima lettura, il decreto passerà all’esame del Senato per il via libera definitivo previsto entro il 18 luglio

Il super ecobonus consiste in un rimborso sotto forma di detrazione del 110% della spesa sostenuta per tre fattispecie identificate dall’art.119 del decreto rilancio.

Nello specifico si tratta di:

1) Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

2) Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A .

3)Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici.

Uno degli aspetti critici su cui si sta dibattendo il Parlamento è la durata dell’agevolazione: secondo il decreto rilancio le spese devono essere fatte entro il 31 dicembre 2021. Un termine da verificare quando ci sarà la legge di conversione.

Gli interventi sono possibili in condominio o nelle abitazioni unifamiliari.  In condominio sono possibili per le seconde case mentre nelle unità indipendenti stando al testo in vigore, la detrazione del 110% scatta solo se si tratta dell’abitazione principale del contribuente (serve quindi il requisito della residenza).

Nel caso della coibentazione termica dell’edificio, il tetto massimo di spesa detraibile è di 60 mila euro per ogni unità immobiliare (in condominio il tetto quindi vale per ogni singolo appartamento; nel caso della sostituzione dell’impianto di riscaldamento con uno non solo più efficiente ma che adempia anche alla funzione di fornire l’acqua calda e/o il raffrescamento dell’edificio, il tetto massimo di detraibilità scende a 40 mila euro.

Attenzione però: i 60 mila euro per il primo e i 40 mila per gli altri due, sono quelli previsti dal testo del decreto legge. In sede di conversione, per compensare l’estensione alle seconde case i tetti dovrebbero scendere. Per il caso 1 si passerebbe a 50 mila euro per le unità indipendenti, a 40 mila per gli edifici con un minimo di due e un massimo di otto unità e 30 mila euro per i condomini di maggiore dimensione.

Analogamente per i punti 2 e 3 e si scende a 20 mila euro per gli edifici fino a 8 unità abitative e a 15 mila per i condomini di maggiore dimensione.
Restano i 30 mila euro solo se il cambio della caldaia viene effettuato in abbinata con l’installazione di pannelli solari.

Per tutte e tre le ipotesi è necessario che i lavori apportino un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o comunque il “conseguimento della classe energetica più alta”.

Il miglioramento va documentato con due Ape (attestazione di prestazione energetica) redatto uno prima dei lavori e il secondo al termine.
Il problema è che non è affatto facile ottenere il miglioramento di due classi senza interventi radicali e costosi. Il perito che presenta i lavori in assemblea (o al singolo committente nel caso di abitazione unifamiliare) deve essere in grado di garantire che il risultato verrà ottenuto, perché se non fosse così succederebbero due cose: la prima è che si perde il diritto al 110% e si retrocede allo sconto dell’ecobonus normale (65-70% in dieci anni); la seconda è che bisogna entrare in causa con chi ha stilato la prima perizia, con le imprese ecc.

L’ecobonus attualmente in vigore (e che rimarrà comunque in vigore ancora fino a tutto l’anno prossimo) prevede anche una serie di interventi (ad esempio l’installazione di schermi solari e la sostituzione degli infissi) agevolati , ma con bonus che arrivano al massimo al 65% nelle unità immobiliari singole e al 75% in condominio con restituzione fiscale in 10 anni.
Tutti questi lavori possono però rientrare nel super ecobonus se compiuti insieme a una delle tre fattispecie di cui abbiamo detto sopra.

Pertanto l’ecobonus attualmente in vigore andrà utilizzato per infissi, tende da sole ecc quando non si compiono anche lavori che appartengono alle tre categorie sopra ricordate, oppure quando i lavori riguardino immobili esclusi dall’agevolazione più generosa, come gli edifici non residenziali o le unità indipendenti seconda casa. Il super ecobonus si applica anche all’installazione di pannelli fotovoltaici e delle colonnine di ricarica per le vetture elettriche, ma anche in questo caso con il vincolo che l’installazione avvenga insieme a una delle tre operazioni principali.
Il problema della congruità dei costi
I condomini e i proprietari di case unifamiliari dovrebbero stare molto attenti prima di dare il via libera ai lavori perché a opere completate c’è il rischio di scoprire che pur avendo speso meno dei limiti previsti (come ricordavamo 60 mila euro per la coibentazione dell’edificio, 40 mila per l’impianto di riscaldamento, stando al decreto; valori più bassi si verrà approvato l’emendamento parlamentare) il super ecobonus non copra tutte le spese sostenute. Vediamo perché.

Per chi effettua la coibentazione dell’edificio è prevista a oggi una spesa detraibile massima di 60 mila euro per unità immobiliare. Se insieme alla coibentazione ad esempio si cambiano anche i serramenti questi rientrano tra le opere detraibili fino al tetto di 60 mila euro (totale spesa per coibentazione e serramenti). Questo però non vuol dire che per la coibentazione si possono spendere fino a 60 mila euro perché la parte agevolabile dell’intervento non può superare dei limiti di spesa a metro quadrato di superficie delle pareti dell’edificio che devono essere indicati dal Mise.
Bonus facciate e bonus ristrutturazione

Il bonus facciate permette dall’inizio di quest’anno di ottenere un bonus del 90% in 10 anni sui lavori di riqualificazione delle facciate esterne degli edifici, residenziali e non, purché ubicati in aree urbanizzate. La norma prevede che se i lavori non comportino il rifacimento di una quota superiore al 10% degli intonaci il bonus è ottenibile senza sottostare a particolari condizioni, se invece la quota supera il 10% è necessario anche un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio. In questo caso però i lavori certamente possono usufruire del super eco bonus se il risultato finale soddisfa i requisiti previsti dal decreto rilancio. In nessun caso invece vi possono rientrare i lavori di ristrutturazione edilizia e di manutenzione previsti dal più longevo di tutti i bonus, quello appunto sulle ristrutturazioni, che attualmente consente di ottenere il 50% di detrazioni spalmato su 10 anni su lavori che abbiano un costo massimo di 96mila euro.

Infine, una novità molto importante prevista dal decreto rilancio all’articolo 121 è la possibilità di cedere il credito all’impresa che esegue i lavori o a terzi, mettendosi così al sicuro dal rischio di non poter godere appieno delle detrazioni fiscali e senza la necessità di anticipare i soldi per i lavori.

La cessione è possibile per tutti i lavori interessati da super ecobonus ed ecobonus, sisma bonus, bonus facciate e bonus ristrutturazione. 

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 (sono i cinque bonus di cui sopra ndr) possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto,anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

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